26.11.2018 14:37 Güncelleme Tarihi: 26.11.2018 15:40

Yeni ev, ofis ve iş yeri alanlar, tapu harcını fazla ödemeyin

Yeni ev, ofis ve iş yeri alanlar, tapu harcını fazla ödemeyin

İnşaat sektörü ile yakından ilgili olmam nedeniyle tarafıma sıkça yöneltilen sorulardan birisi de, birinci el diye tabir edilen tapuya ilk defa kaydedilecek yeni konut ve iş yeri alımlarında tapu harcının KDV'li bedel üzerinden mi yoksa KDV'siz bedel üzerinden mi ödeneceğidir.

Sorulardan anladığım kadarıyla, kaldı ki bu konuda uygulamada karşılaştığım çok sayıda olaydan da tespit ettiğim üzere, insanlar tapu harçlarını adlarına düzenlenen faturadaki KDV dahil bedel üzerinden ödüyorlar. İşin ilginç yanı, bu yanlış uygulamayı çok sayıda inşaat şirketi, bunların mali işler personeli ve meslek mensupları da doğru olarak biliyor.

Peki, Bu Konuda Maliye Ne Diyor?

Gayrimenkul alım-satımlarında KDV’nin tapu harcı matrahına dahil edilmesi nedeniyle hem alıcı hem de satıcı fazladan tapu harcı ödemektedirler.  

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun "Kayıtlı Değer, Emlak Vergisi Değeri" başlıklı 63. Maddesine göre, tapu harcının gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması gerekmektedir. KDV’ye tabi taşınmaz devir ve iktisaplarında ise, harcın matrahı olarak sayılan söz konusu tutarlar (devir ve iktisap bedeli, emlak vergisine esas değer, takdir edilen istimlak bedeli vb.) KDV’yi içermediğinden, tapu harcı matrahına KDV’nin dahil edilmemesi, harcın KDV hariç devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması ve ödenmesi gerekmektedir. KDV'li bedel üzerinden harç ödenmesi, Vergi Usul Kanununun  117/1. maddesi kapsamında vergi hatası (Hesap hatası) olup, 5 yıl içerisinde her zaman düzeltilmesi mümkün bulunmaktadır.

Nitekim, Maliye Bakanlığı yayınladığı 07.10.1997 tarih ve 1997/5 Sıra No.lu Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde, tapu harcı matrahının tespitinde KDV’nin dikkate alınmaması gerektiğini açıklamıştır. Söz konusu İç Genelge'nin önemli kısımlarına aşağıda yer verilmiştir:

"Bakanlığımıza çeşitli kamu kuruluşlarından intikal eden yazılarda, ihale yolu ile satılan gayrimenkullerin tapu harcı matrahının tespitinde satış bedeline KDV’nin ilave edilip edilmeyeceği sorulmaktadır. Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a maddesinde, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 48 oranında tapu harcı aranılacağı hükme bağlanmıştır. (…)

Ancak, Harçlar Kanunu'nun yukarıda zikredilen maddesinde harcın gayrimenkulün devir ve iktisap bedeli, emlak vergi değeri, cebri icra halinde satış bedeli ve takdir edilen istimlak bedeli üzerinden hesaplanması öngörülmektedir. Harcın matrahı olarak sayılan söz konusu tutarlar katma değer vergisini içermemektedir. Ayrıca, ihale kararları ile ilgili damga vergisi ve noter harçları için Bakanlığımızca sürdürülen benzeri uygulama ihtilaf konusu yapılmış ve söz konusu ihtilaflar yargı organlarınca KDV'nin üstlenilen işin yada verilen hizmetin bir bedeli olmadığı gerekçesiyle sürekli hale gelen kararları karşısında, 30 Seri No'lu Damga Vergisi Genel Tebliği ile ihale kararları ile ilgili damga vergisinin ve noter harçlarının matrahına KDV'nin dahil edilmemesi benimsenmiştir. Bu durumda, ihale makamının aldığı ihale kararının damga vergisi katma değer vergisiz matrah üzerinden, tapu harcı ise katma değer vergili matrah üzerinden hesaplanmak durumunda kalınmaktadır.

Bu nedenle, tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması yönünde uygulamaya yön verilmesi uygun görülmüştür."

Maliye Bakanlığı verdiği özelgelerde de aynı doğrultuda görüş bildirmiş olup, bu özelgelerin bazılarının özetleri aşağıdadır:

“07.10.1997 tarih ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde; tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dahil edilmemesi gerekmektedir.” (MB. GİB İstanbul VDB’nin, 21.12.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.18.01-003.01-2263 sayılı Özelgesi)

“İlgide kayıtlı dilekçenizin incelenmesinden, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisinin dahil olup olmadığı hususunda tereddüde düşüldüğü anlaşılmıştır. 07.10.1997 tarih ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dahil edilmeyecektir.” (MB. GİB, 10.07.2008 tarih ve B.07.1.GİB.0.02.63/6369-1123/69618 sayılı Özelgesi)

Şimdi Ne Yapmalı?

Yukarıda da ifade edildiği üzere, KDV'li bedel üzerinden harç ödenmesi, Vergi Usul Kanununun  117/1. maddesi kapsamında vergi hatası (Hesap hatası) olup, 5 yıl içerisinde her zaman düzeltilmesi mümkün bulunmaktadır.

Şimdi hemen tapu harcını KDV’li bedel üzerinden ödeyip ödemediğinizi kontrol edin. Fazla ödemişseniz, ödeme makbuzları ile birlikte, yazımızda yer alan gerekçeleri göstererek, veraset ve harçlar vergi dairesine tapu harcı iadesi talebinde bulunun. Burada 5 yıllık düzeltme zamanaşımı süresi var. 5 yıl geçmişse, yapacak bir şey yok, iade alamazsınız.

Sonuç olarak;

KDV'ye tabi gayrimenkul alım satımlarında tapu harcının, KDV'siz bedel üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerekiyor. Hem alıcı hem de satıcıların alım satım işlerinde özellikle bu hususa dikkate etmelerinde yarar görüyorum.
Tabi fazladan harç ödemek serbest.

Saygılarımla.